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Legionellen Test Vermieter

Die deutsche Trinkwasserverordnung schreibt vor, dass Vermieter ihre Anlagen zur Warmwasserversorgung alle drei Jahre auf Legionellen untersuchen lassen müssen. Erstmals wurde das bis spätestens zum 31. Dezember 2013 angeordnet. Sie sind selbst Vermieter/in oder Verwalter/in von Wohngebäuden? Dann sollten Sie wissen, was es mit der Trinkwasserversorgung und dem Legionellen Test Vermieter auf sich hat. In diesem Artikel erfahren Sie alles zum Thema Trinkwasserverordnung und Legionellenprüfungspflicht. Außerdem klären wir darüber auf, unter welchen Bedingungen sich Legionellen gut vermehren und welche Gesundheitsrisiken durch sie auftreten können.
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Die Trinkwasserverordnung und die Legionellenprüfungspflicht

Die Trinkwasserverordnung sieht vor, dass für Unternehmer oder sonstige Inhaber von Trinkwasserinstallationen (zum Beispiel in öffentlichen Schulen, Kindergärten, Duschen, Vernebelungsanlagen und gewerblichen Vermietungen) eine Legionellen Untersuchungspflicht besteht. Dies gilt auch für Großanlagen, wie Hotels, Krankenhäuser und Wohngebäude, die über Speichertrinkwasserwärmer, beziehungsweise Durchflusstrinkwasserwärmer mit mehr als 400 Liter Inhalt verfügen. Wenn das Rohrvolumen zwischen Entnahmestelle und Wassererwärmer mehr als 3 Liter beträgt, besteht die Untersuchungspflicht ebenfalls. Ausgenommen von dieser Regelung ist der Inhalt von Zirkulationsleitungen. Wie häufig Überprüfungen in den genannten Bereichen stattzufinden haben, ist ebenfalls in der Trinkwasserverordnung geregelt. Im Falle nicht öffentlicher Anlagen haben die routinemäßigen Überprüfungen alle drei Jahre stattzufinden. Dies entspricht auch den Empfehlungen des Bundesgesundheitsministeriums. In anderen Fällen sind sie einmal im Jahr durchzuführen. Kommt es zum positiven Befund, gilt die gesetzliche Meldepflicht. Dann sind Hauseigentümer und Betreiber dazu verpflichtet, entsprechende Maßnahmen einzuleiten. Die Labore, die einen Legionellenbefall im untersuchten Trinkwasser feststellen, müssen diesen den Gesundheitsämtern melden. Der erste technische Maßnahmewert, auch „Grenzwert“ für Legionellen, befindet sich bei 100 koloniebildende Einheiten (KbE). Sofern die Legionellenprüfung erhöhte Ergebnisse zeigt, müssen entsprechende Maßnahmen zur Sanierung und Instandsetzung vorgenommen werden. Darüber, wie schnell die Maßnahmen zu erfolgen haben und worum es sich dabei handelt, ist von der Höhe des Belastungsgrades abhängig.

Legionellenprüfung: Was wird dabei untersucht?

In Deutschland unterliegt das bereitgestellte Trinkwasser strengen Kontrollen, mit denen die Qualität des Wassers sichergestellt wird. Mehr dazu besagt die Trinkwasserrichtlinie 98 83, die im Jahr 1980 eingeführt und 1998 nochmals überarbeitet wurde. Für die Prüfung des Trinkwassers ist nicht allein der Wasserversorger zuständig. Unter bestimmten Voraussetzungen muss alle drei Jahre eine Trinkwasseruntersuchung auf Legionellen in den Rohrleitungen von Gebäuden erfolgen. Legionellen sind Bakterien, die in geringer Konzentration immer im Grundwasser vorkommen. Von dort aus können sie auch in Trinkwasseranlagen gelangen. Bei einer hohen Anzahl an Legionellen bestehen gesundheitliche Risiken für den Menschen. Allein in Deutschland infizieren sich jedes Jahr tausende Personen mit Legionellen, wobei einige von ihnen an einer dadurch ausgelösten Lungenentzündung sterben. Laut den Vorgaben des DVGW haben Entnahmestellen für Wasserproben abflammbar zu sein, damit die außen anhaftenden Keime vor der Probenentnahme abgetötet werden. Nur so ist sichergestellt, dass die Keimbelastung des Wassers nicht verfälscht wird. Bestenfalls bestehen die Wasserhähne aus Metall und sind frei von Kunststoffen. Muss eine entsprechende bauliche Modernisierung der Trinkwasseranlage erfolgen, können die Kosten dafür als Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Wichtig ist auch, dass die entnommenen Proben alle vom gleichen Tag stammen. Dienstleister müssen also zeitgleich Zugang zu allen Wohnungen sowie zum Warmwasserspeicher erhalten. Sollten einzelne Mieter nicht anwesend sein, muss die Prüfung auf einen anderen Termin verlegt werden.

Häufigkeit und Risikobereiche: Wo treten Legionellen auf?

Legionellen können grundsätzlich an unterschiedlichen Stellen auftreten. Die natürlich im Trinkwasser vorkommenden Legionellen stellen nicht automatisch eine Gesundheitsgefährdung dar. Problematisch wird es erst dann, wenn sie in den Organismus des Menschen gelangen, was zum Beispiel durch das Einatmen von bakteriellen Aerosolen passieren kann. Gefahren stellen unter anderem Klimaanlagen, Luftbefeuchter, Whirlpools und Vernebler dar. Eine Vermehrung der stäbchenförmigen Bakterien ist zum Beispiel innerhalb von Amöben möglich, die Biofilme in den Leitungsnetzen bilden. Weiterhin können Legionellen an den folgenden Stellen vorkommen:
  • im Wasser alter und unzureichend gewarteter Warmwasserleitungen oder Behältern
  • bei unzureichender Dämmung von Warm- und Kaltwasserleitungen
  • bei einer reduzierten Vorlauftemperatur
  • durch Ablagerungen von Kalk oder Schlamm in Warmwasserrohrleitungen und Warmwasserspeichern
Entnahmestellen Legionellenprüfung

Gesundheitsrisiken durch Legionellen im Wasser

Infektionen mit Legionellen können zu einer behandlungsbedürftigen Lungenentzündung führen. Bekannt sind diese auch unter dem Namen Legionellose. Man geht davon aus, dass jährlich etwa 18 bis 36 Legionellosen pro 1000.000 Einwohner auftreten, wobei fünf bis zehn Prozent davon einen tödlichen Ausgang haben.

Statistische Auswertungen haben gezeigt, dass das Trinkwasser in Wohngebäuden dabei keine unerhebliche Rolle spielt, da viele Trinkwasseranlagen den technischen Maßnahmenwert von 100 koloniebildenden Einheiten (KBE) pro 100 ml Wasser erreichen.

Verantwortliche, sprich Vermieter bestimmter Objekte, müssen mit hohen Bußgeldern von bis zu 25.000 Euro oder einer strafrechtlichen Verfolgung rechnen, wenn sie gegen die Vorgaben der Trinkwasserverordnung zur Legionellenprüfung verstoßen. Kommt es zu geschädigten Personen, kommen mitunter sogar erhebliche Haftungsansprüche auf sie zu.

Die Symptome einer Legionärskrankheit sind eher unspezifisch, weshalb sie häufig mit denen einer Grippe verwechselt werden. Dazu gehören Fieber, Schüttelfrost, Übelkeit und Erbrechen sowie Gliederschmerzen. In besonders extremen Fällen können Lungenentzündungen und Nierenversagen auftreten. Ein Abstrich mit anschließender Laboruntersuchung bringt Klarheit darüber, ob es sich tatsächlich um eine Legionellose handelt oder nicht.

Die essenzielle Bedeutung der Legionellenkontrolle

Die oben aufgeführten Konsequenzen sind auch dann möglich, wenn es zur Missachtung der Informations-, Melde- oder Dokumentationspflichten in Zusammenhang mit einem Legionellenbefall kommt. Wichtig ist, dass die Ergebnisse einer Prüfung für mindestens zehn Jahre gespeichert, beziehungsweise aufbewahrt werden.

Die Legionellenkontrolle ist essenziell, da sie verhindern soll, dass sich Legionellen ungebremst in Trinkwasseranlagen vermehren und dann besonders für immunschwache Personen gefährlich werden. Muss aufgrund des Befalls eine Stilllegung der Anlage erfolgen, kann es zu beträchtlichen Mietausfällen kommen. Deswegen sollte man der Ausbreitung dieser Bakterien in Trinkwasseranlagen so gut wie möglich vorbeugen.

Fluorid im Trinkwasser kann ebenfalls für Menschen gefährlich werden. Was es damit auf sich hat, erfahren Sie in einem weiteren Artikel auf unserer Website.

Verantwortlichkeit für die Durchführung von Legionellenprüfungen

Für die ordnungsgemäße und regelmäßige Durchführung einer Legionellenprüfung ist der Vermieter verantwortlich. Beachten Sie jedoch, dass ausschließlich akkreditierte Stellen Wasserproben nach den Vorgaben der DIN EN ISO 19458:2006-12 entnehmen dürfen. Diese verfügen über die notwendige Expertise und Erfahrung, auch in Bezug auf die notwendigen Anforderungen.

Es sind insgesamt mindestens drei Proben je Anlage zu entnehmen, wobei eine Probe in der Warmwasserleitung am Ausgang des Warmwasserspeichers entnommen wird. Im Falle von Zirkulationsleitungen erfolgt die nächste Probe vor Wiedereintritt in den Warmwasserspeicher. Die letzte Probe ist an der Stelle zu nehmen, die sich am weitesten davon weg befindet (je Steigstrang).

Drei Proben werden bei einem Steigstrang im Gebäude benötigt. Durch jeden weiteren erhöht sich die Anzahl um eine Probe.

Die Proben müssen innerhalb von 24 Stunden in dafür zugelassenen Behältnissen und unter bestimmten Temperaturverhältnissen ins Labor transportiert werden. Das macht deutlich, weshalb die Legionellenprüfung nicht einfach selbst vorgenommen werden kann.

In der DIN EN ISO 19458:2006-12 „Wasserbeschaffenheit – Probenahme für mikrobiologische Untersuchungen“ ist genau vorgeschrieben, wie eine Probenentnahme erfolgen muss. Darin enthalten sind außerdem Anleitungen mit Bezug auf:

  • Planung des Probenahmeprogramms und zum Vorgehen bei Probenahmen für mikrobiologische Analysen

  • Transport

  • Handhabung

  • Lagerung

  • Beginn der Untersuchung

Es ist möglich, die Kosten für wiederkehrende orientierende Legionellenprüfungen auf die Betriebskosten der Mieter eines Wohnhauses umzulegen.

Ziele der Trinkwasserverordnung zum Schutz der Bevölkerung

In der Trinkwasserverordnung geht es vor allem darum, Legionellen zu bekämpfen. Diese im Grundwasser natürlich vorkommenden Bakterien gelangen immer wieder in Trinkwasseranlagen und führen so zur Infektion der Konsumenten. In Deutschland erkranken jährlich bis zu 10.000 Menschen an einer Legionellen-Infektion, wobei mit hohen Dunkelziffern zu rechnen ist.

Gefährlich ist besonders das Einatmen von legionellenhaltigem Wasserdampf. Durch die Bestimmungen der Trinkwasserverordnung soll dieses Risiko so gut es geht minimiert werden.

Überblick: Trinkwasseranlagen unter Prüfpflicht

Von der Prüfpflicht in Deutschland betroffen sind sowohl Speicher-Trinkwassererwärmer als auch zentrale Durchfluss-Trinkwassererwärmer, die über mehr als 400 Liter Speichervolumen, beziehungsweise über drei Liter Wasser in den Rohrleitungen zwischen Abgang des Trinkwassererwärmers und der am weitesten entfernten Entnahmestelle verfügen.

Meist ist das bei Mehrfamilienhäusern der Fall, während Ein- und Zweifamilienhäuser von einer Prüfpflicht ausgenommen sind.

Maßnahmen und Folgen eines positiven Legionellenbefunds

Im Falle einer Kontamination durch Legionellen (mehr als 100 KBE Legionellen je 100 ml Wasser), sind sowohl die Mieter als auch das Gesundheitsamt zu informieren. Letzteres ist für die Einleitung weiterer Schritte verantwortlich. Anschließend kommen betriebs-, verfahrens- und bautechnische Maßnahmen infrage, die von der jeweiligen Ursache der Kontamination abhängig sind.

Involviert sind bei diesem Verfahren das zuständige Gesundheitsamt, Fachplaner und Heizungsbauer. Kosten für eventuelle weitere Untersuchungen und Maßnahmen müssen von den Vermietern selbst getragen werden, da Legionellenbefälle als Mangel an der Mietsache gelten.

Folgende Schritte sind im Falle eines positiven Legionellenbefundes zu erfüllen:

  1. Meldung bei Gesundheitsamt

  2. Ortsbesichtigung und Prüfung technischer Anlage

  3. Gefährdungsanalysen durch Gesundheitsamt oder eine akkreditierte Prüfstelle

Daraus resultieren können Einschränkungen bei der Verwendung des Trinkwassers. Schlimmstenfalls muss die Trinkwasserversorgung sogar zeitweise komplett eingestellt werden.

In Abstimmung mit dem zuständigen Gesundheitsamt sind grundsätzlich so lange Maßnahmen durchzuführen, bis es zur vollständigen Beseitigung des Legionellenbefalls kommt. Deswegen müssen nach jeder einzelnen Sanierungsmaßnahme kontrollierende Nachuntersuchungen erfolgen.

Wer eine Brunnenanlage besitzt, ist dazu verpflichtet, sofort Bescheid zu geben, wenn eine Belastung des Rohwassers bekannt ist, die eine Überschreitung der Grenzwerte im Trinkwasser zur Folge haben kann. Zudem sind die Mieter mindestens einmal im Jahr über die Qualität des Trinkwassers zu informieren.

Seit dem Jahr 2013 müssen Mieter außerdem über eventuell vorhandene Bleileitungen in Kenntnis gesetzt werden.

Bauliche Faktoren, die das Wachstum von Legionellen fördern

Bestimmte Bedingungen begünstigen die Ausbreitung von Legionellen maßgeblich:

  • übermäßig große Warmwasserspeicher und/oder Rohrleitungen, in denen Wasser stagnieren kann

  • ungeeignete Materialien bei Rohrleitungen oder Anlagen- und Geräteteilen

Um eine ausreichende Hygiene des Trinkwassers zu gewährleisten, muss die Hausinstallation unbedingt den Vorgaben der DIN 1988 und dem DVGW Arbeitsblatt W551 entsprechend gebaut sein und betrieben werden. Dabei kommt es in erster Linie auf die Warmwassertemperatur an. Ist diese zu niedrig, steigt das Risiko für einen Befall mit Legionellen.

Wird sie wiederum zu hoch angesetzt, kann das dazu führen, dass die Temperatur des Kaltwassers im Kreislauf steigt und sich dort Legionellen ansiedeln. Wichtig ist, dass man als Vermieter/in regelmäßig eine Wartung der Trinkwasseranlagen veranlasst, bei der auch Filter, Wasserspeicher und Armaturen gereinigt werden.

Kommunikation von Testergebnissen an Mieter

TIPP: Finden Sie hier kostenlose Vorlagen für Aushänge und Checklisten bei Legionellenbefall

Sofern man als Vermieter/in zu regelmäßigen Überprüfungen des Trinkwassers verpflichtet ist, müssen die Ergebnisse an die Mieter weitergegeben werden. Erfolgen muss das über einen Brief oder einen >Aushang an einer gut einsehbaren Stelle im Haus.

Bei einer Abweichung des Ergebnisses von den geforderten Grenzwerten besteht für die untersuchende Stelle eine Anzeigepflicht. Wird diese jedoch vernachlässigt, müssen Vermieter selbst die Informationen zur Grenzwertüberschreitung an das zuständige Gesundheitsamt übermitteln.

Möchte man dem Leitungswasser bestimmte Aufbereitungsstoffe hinzufügen, wie zum Beispiel Chlor, muss auch dieses Verfahren unverzüglich und schriftlich den betroffenen Mietern mitgeteilt werden. Die Größe der Trinkwasserverteilungsanlage spielt dabei keine Rolle. Solche Stoffe sollen die Beschaffenheit des Trinkwassers erhalten, indem sie Krankheitserreger abtöten und unerwünschte Stoffe aus dem Rohwasser entfernen.

Dabei dürfen jedoch ausschließlich Aufbereitungsstoffe eingesetzt werden, die auf einer Liste des Bundesministeriums für Gesundheit stehen. Die jeweilige Konzentration muss beim Informieren der Mieter stets mit angegeben werden.

Vermieter sind dann auch dazu verpflichtet, diese Stoffe, einschließlich ihrer Konzentration im Trinkwasser, mindestens einmal in der Woche aufzuzeichnen. Die Aufzeichnungen müssen mindestens ein halbes Jahr lang zugänglich aufbewahrt, beziehungsweise dem Mieter auf Anfrage hin bereitgestellt werden.

Meldung von Veränderungen in der Trinkwasserqualität

Vermieter/innen sollten die Trinkwasserqualität in ihrem Gebäude regelmäßig überprüfen. Fällt eine deutlich wahrnehmbare Veränderung durch Verfärbung oder Geruch auf, muss die Beobachtung ebenfalls ans Gesundheitsamt übermittelt werden. Liegt eine mögliche Verunreinigung des Trinkwassers vor, sind Vermieter dazu verpflichtet, Nachforschungen hinsichtlich der Gründe dafür zu veranlassen. Dabei muss auch herausgefunden werden, ob der Grund für die Verunreinigung in der eigenen Trinkwasser-Installation liegt.

Konsequenzen bei Nichteinhaltung der Trinkwasserverordnung

Die Trinkwasserverordnung muss unbedingt von Vermietern eingehalten werden. Andernfalls drohen hohe Strafen. Verletzen Vermieter ihre Pflichten, gilt das im Normalfall als Ordnungswidrigkeit, die ein Bußgeld von bis zu 25.000 Euro zur Folge haben kann. Noch höhere Kosten kommen auf Vermieter/innen dann zu, wenn Mieter/innen gesundheitliche Probleme davontragen.

Stellen Sie Ihren Mietern fahrlässig oder sogar vorsätzlich verunreinigtes Wasser bereit, begehen Sie rechtlich gesehen eine Straftat, wobei die Größe der Trinkwasserverteilungsanlage nicht entscheidend ist. Eine solche Tat kann entweder mit einer Geld- oder sogar mit einer Freiheitsstrafe von bis zu zwei Jahren bestraft werden (gemäß Infektionsschutzgesetz).

Weiterhin müssen Vermieter/innen mit Schadenersatzforderungen und Mietminderungen, schlimmstenfalls aber mit Forderungen nach Schmerzensgeld rechnen, sofern nicht zweifelsfrei nachgewiesen werden kann, dass sie keine Verantwortung für die vorliegende Verunreinigung tragen.

 

FAQ

Mittlerweile sollte verständlich sein, warum die Legionellen-Untersuchungspflicht so wichtig ist und keinesfalls vernachlässigt werden darf. In diesem Bereich erfahren Sie mehr zum Thema. Hier beantworten wir die am häufigsten gestellten Fragen. Wer zahlt die Legionellenprüfung und was müssen Vermieter/innen im Falle von Legionellen umgehend tun? Auf diese und andere Fragen gehen wir im Folgenden ein.

Kann ich vor der Legionellenprüfung bereits selber testen?

Ja, durch > Legionellen Schnelltests können Sie selber vor Ort bereits einen Test machen und mit entsprechenden Maßnahmen im Voraus beginnen.

 

Wer zahlt Legionellenprüfung Mieter oder Vermieter?

Die Kosten für Legionellenprüfungen sind vom Vermieter zu tragen. Dieser hat jedoch die Möglichkeit, sie auf die Nebenkosten der Mieter umzulegen. Als Mitglied einer Eigentümergemeinschaft haben Vermieter entsprechend Ihrer Miteigentumsanteile einen Teil der Aufwendungen zu übernehmen.

 

Ist eine Legionellenprüfung Pflicht?

Ja. Gebäude- und Wohnungseigentümer sind für die ordnungsgemäße Qualität des von ihnen bereitgestellten Trinkwassers verantwortlich und deswegen in der Pflicht, regelmäßig Legionellenprüfungen durchzuführen. Vermietern, die diese Pflichten missachten, drohen hohe Strafen bis hin zu Freiheitsentzug.

Mieter können ihren Vermieter rechtlich zur Veranlassung der Legionellenprüfung zwingen.

 

Was muss der Vermieter bei Legionellen tun?

Kommt bei den Mietern der Verdacht auf, dass sich Legionellen in ihrer Mietwohnung befinden, muss zuerst der Vermieter informiert werden. Dieser hat eine Untersuchung der Wasserqualität zu veranlassen. Kommt es dabei zum positiven Legionellenbefund, sind weitere Maßnahmen zu ergreifen, die darauf abzielen, die ungebremste Ausbreitung der Legionellen zu verhindern.

 

Wie wird die Legionellenprüfung auf die Mieter umgelegt?

Die Kosten, die durch eine regelmäßig durchgeführte Trinkwasseranalyse entstehen, dürfen auf die Mieter umgelegt werden

Anders sieht es jedoch bei der Sanierung oder einer Beseitigung des Legionellenbefalls aus. Beides gilt als Instandhaltungsmaßnahmen, die nicht umlagefähig sind. Auch die Kosten für eine Zweitprüfung oder die Installation einer Entnahmestelle sind nicht umlagefähig und müssen somit zu 100 Prozent vom Eigentümer getragen werden.

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FAZIT

Legionellen kommen in geringer Anzahl im Trinkwasser vor. Gelangen sie jedoch in Wasserversorgungsanlagen und kommen darin in erhöhter Anzahl vor, können sie für den Menschen gefährlich werden. Die Trinkwasserverordnung in Deutschland sieht deswegen vor, dass Vermieter und Hauseigentümer regelmäßig eine Legionellen-Überprüfung ihrer Anlagen veranlassen.


Die Kosten dieser Prüfung lassen sich in der Nebenkostenrechnung auf die Mieter umlegen. Anders sieht es jedoch mit Kosten aus, die für Maßnahmen aufgrund eines positiven Legionellenbefundes anfallen, da diese zu den Instandhaltungskosten gehören und somit Sache des Vermieters sind.


Legionellen, die im Leitungswasser vorkommen, müssen nicht zwangsläufig zu einer Gefährdung der Gesundheit führen. Gefährlich wird es erst dann, wenn sie in den menschlichen Organismus vordringen, was beispielsweise durch das Einatmen von kontaminiertem Wasserdampf möglich ist. Vorsicht geboten ist vor allem bei Klimaanlagen, Luftbefeuchtern und Whirlpools. Aber auch beim Duschen mit durch Legionellen befallenem Wasser besteht eine direkte Gefahr für die Gesundheit.


Wie oft die Überprüfungen zu erfolgen haben, ist in der Trinkwasserverordnung festgelegt. Demnach müssen bei nicht öffentlichen Anlagen routinemäßige Untersuchungen auf Legionellen alle drei Jahre stattfinden. Andernfalls unterliegen diese einer jährlichen Pflicht. Kommt es zur Verletzung der Pflichten durch Vermieter, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, die ein Bußgeld zur Folge hat. Besonders hoch fällt die Strafe aus, wenn es bereits zu gesundheitlichen Problemen bei Mietern aufgrund des befallenen Trinkwassers gekommen ist.


Um der Vermehrung von Legionellen im Trinkwasser vorzubeugen, können einerseits technische Vorkehrungen getroffen werden. Andererseits sollte unbedingt vermieden werden, dass Wasser innerhalb der Anlage oder in den Rohren stagniert.


Optimale Bedingungen zur Vermehrung sind auch dann gegeben, wenn Bereiche der Warmwasserversorgung über einen langen Zeitraum nicht mit heißem Wasser durchgespült wurden, wie es zum Beispiel bei lange leerstehenden Wohnungen und Häusern, aber auch im Falle von stumpf endenden Leitungen der Fall sein kann. Wir raten deswegen dazu, nach langem Leerstand eines Gebäudes das sich in den Leitungen befindende Wasser so lange aus dem Wasserhahn abfließen zu lassen, bis wieder heißes Wasser nachkommt.


Schon gewusst? Der vierte Aggregatzustand von Wasser wird als hexagonales Wasser bezeichnet. Mehr dazu und darüber, was es damit auf sich hat, lesen Sie im verlinkten Artikel.

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Lisa Scholl

Wasserfilter-Expertin