Legionellen Test Vermieter

Gesundheitsrisiken durch Legionellen im Wasser

Infektionen mit Legionellen können zu einer behandlungsbedürftigen Lungenentzündung führen. Bekannt sind diese auch unter dem Namen Legionellose. Man geht davon aus, dass jährlich etwa 18 bis 36 Legionellosen pro 1000.000 Einwohner auftreten, wobei fünf bis zehn Prozent davon einen tödlichen Ausgang haben.

Statistische Auswertungen haben gezeigt, dass das Trinkwasser in Wohngebäuden dabei keine unerhebliche Rolle spielt, da viele Trinkwasseranlagen den technischen Maßnahmenwert von 100 koloniebildenden Einheiten (KBE) pro 100 ml Wasser erreichen.

Verantwortliche, sprich Vermieter bestimmter Objekte, müssen mit hohen Bußgeldern von bis zu 25.000 Euro oder einer strafrechtlichen Verfolgung rechnen, wenn sie gegen die Vorgaben der Trinkwasserverordnung zur Legionellenprüfung verstoßen. Kommt es zu geschädigten Personen, kommen mitunter sogar erhebliche Haftungsansprüche auf sie zu.

Die Symptome einer Legionärskrankheit sind eher unspezifisch, weshalb sie häufig mit denen einer Grippe verwechselt werden. Dazu gehören Fieber, Schüttelfrost, Übelkeit und Erbrechen sowie Gliederschmerzen. In besonders extremen Fällen können Lungenentzündungen und Nierenversagen auftreten. Ein Abstrich mit anschließender Laboruntersuchung bringt Klarheit darüber, ob es sich tatsächlich um eine Legionellose handelt oder nicht.

Die essenzielle Bedeutung der Legionellenkontrolle

Die oben aufgeführten Konsequenzen sind auch dann möglich, wenn es zur Missachtung der Informations-, Melde- oder Dokumentationspflichten in Zusammenhang mit einem Legionellenbefall kommt. Wichtig ist, dass die Ergebnisse einer Prüfung für mindestens zehn Jahre gespeichert, beziehungsweise aufbewahrt werden.

Die Legionellenkontrolle ist essenziell, da sie verhindern soll, dass sich Legionellen ungebremst in Trinkwasseranlagen vermehren und dann besonders für immunschwache Personen gefährlich werden. Muss aufgrund des Befalls eine Stilllegung der Anlage erfolgen, kann es zu beträchtlichen Mietausfällen kommen. Deswegen sollte man der Ausbreitung dieser Bakterien in Trinkwasseranlagen so gut wie möglich vorbeugen.

Fluorid im Trinkwasser kann ebenfalls für Menschen gefährlich werden. Was es damit auf sich hat, erfahren Sie in einem weiteren Artikel auf unserer Website.

Verantwortlichkeit für die Durchführung von Legionellenprüfungen

Für die ordnungsgemäße und regelmäßige Durchführung einer Legionellenprüfung ist der Vermieter verantwortlich. Beachten Sie jedoch, dass ausschließlich akkreditierte Stellen Wasserproben nach den Vorgaben der DIN EN ISO 19458:2006-12 entnehmen dürfen. Diese verfügen über die notwendige Expertise und Erfahrung, auch in Bezug auf die notwendigen Anforderungen.

Es sind insgesamt mindestens drei Proben je Anlage zu entnehmen, wobei eine Probe in der Warmwasserleitung am Ausgang des Warmwasserspeichers entnommen wird. Im Falle von Zirkulationsleitungen erfolgt die nächste Probe vor Wiedereintritt in den Warmwasserspeicher. Die letzte Probe ist an der Stelle zu nehmen, die sich am weitesten davon weg befindet (je Steigstrang).

Drei Proben werden bei einem Steigstrang im Gebäude benötigt. Durch jeden weiteren erhöht sich die Anzahl um eine Probe.

Die Proben müssen innerhalb von 24 Stunden in dafür zugelassenen Behältnissen und unter bestimmten Temperaturverhältnissen ins Labor transportiert werden. Das macht deutlich, weshalb die Legionellenprüfung nicht einfach selbst vorgenommen werden kann.

In der DIN EN ISO 19458:2006-12 „Wasserbeschaffenheit – Probenahme für mikrobiologische Untersuchungen“ ist genau vorgeschrieben, wie eine Probenentnahme erfolgen muss. Darin enthalten sind außerdem Anleitungen mit Bezug auf:

• Planung des Probenahmeprogramms und zum Vorgehen bei Probenahmen für mikrobiologische Analysen

• Transport

• Handhabung

• Lagerung

• Beginn der Untersuchung

Es ist möglich, die Kosten für wiederkehrende orientierende Legionellenprüfungen auf die Betriebskosten der Mieter eines Wohnhauses umzulegen.

Ziele der Trinkwasserverordnung zum Schutz der Bevölkerung

In der Trinkwasserverordnung geht es vor allem darum, Legionellen zu bekämpfen. Diese im Grundwasser natürlich vorkommenden Bakterien gelangen immer wieder in Trinkwasseranlagen und führen so zur Infektion der Konsumenten. In Deutschland erkranken jährlich bis zu 10.000 Menschen an einer Legionellen-Infektion, wobei mit hohen Dunkelziffern zu rechnen ist.

Gefährlich ist besonders das Einatmen von legionellenhaltigem Wasserdampf. Durch die Bestimmungen der Trinkwasserverordnung soll dieses Risiko so gut es geht minimiert werden.

Überblick: Trinkwasseranlagen unter Prüfpflicht

Von der Prüfpflicht in Deutschland betroffen sind sowohl Speicher-Trinkwassererwärmer als auch zentrale Durchfluss-Trinkwassererwärmer, die über mehr als 400 Liter Speichervolumen, beziehungsweise über drei Liter Wasser in den Rohrleitungen zwischen Abgang des Trinkwassererwärmers und der am weitesten entfernten Entnahmestelle verfügen.

Meist ist das bei Mehrfamilienhäusern der Fall, während Ein- und Zweifamilienhäuser von einer Prüfpflicht ausgenommen sind.

Maßnahmen und Folgen eines positiven Legionellenbefunds

Im Falle einer Kontamination durch Legionellen (mehr als 100 KBE Legionellen je 100 ml Wasser), sind sowohl die Mieter als auch das Gesundheitsamt zu informieren. Letzteres ist für die Einleitung weiterer Schritte verantwortlich. Anschließend kommen betriebs-, verfahrens- und bautechnische Maßnahmen infrage, die von der jeweiligen Ursache der Kontamination abhängig sind.

Involviert sind bei diesem Verfahren das zuständige Gesundheitsamt, Fachplaner und Heizungsbauer. Kosten für eventuelle weitere Untersuchungen und Maßnahmen müssen von den Vermietern selbst getragen werden, da Legionellenbefälle als Mangel an der Mietsache gelten.

Folgende Schritte sind im Falle eines positiven Legionellenbefundes zu erfüllen:

1. Meldung bei Gesundheitsamt

2. Ortsbesichtigung und Prüfung technischer Anlage

3. Gefährdungsanalysen durch Gesundheitsamt oder eine akkreditierte Prüfstelle

Daraus resultieren können Einschränkungen bei der Verwendung des Trinkwassers. Schlimmstenfalls muss die Trinkwasserversorgung sogar zeitweise komplett eingestellt werden.

In Abstimmung mit dem zuständigen Gesundheitsamt sind grundsätzlich so lange Maßnahmen durchzuführen, bis es zur vollständigen Beseitigung des Legionellenbefalls kommt. Deswegen müssen nach jeder einzelnen Sanierungsmaßnahme kontrollierende Nachuntersuchungen erfolgen.

Wer eine Brunnenanlage besitzt, ist dazu verpflichtet, sofort Bescheid zu geben, wenn eine Belastung des Rohwassers bekannt ist, die eine Überschreitung der Grenzwerte im Trinkwasser zur Folge haben kann. Zudem sind die Mieter mindestens einmal im Jahr über die Qualität des Trinkwassers zu informieren.

Seit dem Jahr 2013 müssen Mieter außerdem über eventuell vorhandene Bleileitungen in Kenntnis gesetzt werden.

Bauliche Faktoren, die das Wachstum von Legionellen fördern

Bestimmte Bedingungen begünstigen die Ausbreitung von Legionellen maßgeblich:

• übermäßig große Warmwasserspeicher und/oder Rohrleitungen, in denen Wasser stagnieren kann

• ungeeignete Materialien bei Rohrleitungen oder Anlagen- und Geräteteilen

Um eine ausreichende Hygiene des Trinkwassers zu gewährleisten, muss die Hausinstallation unbedingt den Vorgaben der DIN 1988 und dem DVGW Arbeitsblatt W551 entsprechend gebaut sein und betrieben werden. Dabei kommt es in erster Linie auf die Warmwassertemperatur an. Ist diese zu niedrig, steigt das Risiko für einen Befall mit Legionellen.

Wird sie wiederum zu hoch angesetzt, kann das dazu führen, dass die Temperatur des Kaltwassers im Kreislauf steigt und sich dort Legionellen ansiedeln. Wichtig ist, dass man als Vermieter/in regelmäßig eine Wartung der Trinkwasseranlagen veranlasst, bei der auch Filter, Wasserspeicher und Armaturen gereinigt werden.

Kommunikation von Testergebnissen an Mieter

TIPP: Finden Sie hier kostenlose Vorlagen für Aushänge und Checklisten bei Legionellenbefall

Sofern man als Vermieter/in zu regelmäßigen Überprüfungen des Trinkwassers verpflichtet ist, müssen die Ergebnisse an die Mieter weitergegeben werden. Erfolgen muss das über einen Brief oder einen >Aushang an einer gut einsehbaren Stelle im Haus.

Bei einer Abweichung des Ergebnisses von den geforderten Grenzwerten besteht für die untersuchende Stelle eine Anzeigepflicht. Wird diese jedoch vernachlässigt, müssen Vermieter selbst die Informationen zur Grenzwertüberschreitung an das zuständige Gesundheitsamt übermitteln.

Möchte man dem Leitungswasser bestimmte Aufbereitungsstoffe hinzufügen, wie zum Beispiel Chlor, muss auch dieses Verfahren unverzüglich und schriftlich den betroffenen Mietern mitgeteilt werden. Die Größe der Trinkwasserverteilungsanlage spielt dabei keine Rolle. Solche Stoffe sollen die Beschaffenheit des Trinkwassers erhalten, indem sie Krankheitserreger abtöten und unerwünschte Stoffe aus dem Rohwasser entfernen.

Dabei dürfen jedoch ausschließlich Aufbereitungsstoffe eingesetzt werden, die auf einer Liste des Bundesministeriums für Gesundheit stehen. Die jeweilige Konzentration muss beim Informieren der Mieter stets mit angegeben werden.

Vermieter sind dann auch dazu verpflichtet, diese Stoffe, einschließlich ihrer Konzentration im Trinkwasser, mindestens einmal in der Woche aufzuzeichnen. Die Aufzeichnungen müssen mindestens ein halbes Jahr lang zugänglich aufbewahrt, beziehungsweise dem Mieter auf Anfrage hin bereitgestellt werden.

Meldung von Veränderungen in der Trinkwasserqualität

Vermieter/innen sollten die Trinkwasserqualität in ihrem Gebäude regelmäßig überprüfen. Fällt eine deutlich wahrnehmbare Veränderung durch Verfärbung oder Geruch auf, muss die Beobachtung ebenfalls ans Gesundheitsamt übermittelt werden. Liegt eine mögliche Verunreinigung des Trinkwassers vor, sind Vermieter dazu verpflichtet, Nachforschungen hinsichtlich der Gründe dafür zu veranlassen. Dabei muss auch herausgefunden werden, ob der Grund für die Verunreinigung in der eigenen Trinkwasser-Installation liegt.

Konsequenzen bei Nichteinhaltung der Trinkwasserverordnung

Die Trinkwasserverordnung muss unbedingt von Vermietern eingehalten werden. Andernfalls drohen hohe Strafen. Verletzen Vermieter ihre Pflichten, gilt das im Normalfall als Ordnungswidrigkeit, die ein Bußgeld von bis zu 25.000 Euro zur Folge haben kann. Noch höhere Kosten kommen auf Vermieter/innen dann zu, wenn Mieter/innen gesundheitliche Probleme davontragen.

Stellen Sie Ihren Mietern fahrlässig oder sogar vorsätzlich verunreinigtes Wasser bereit, begehen Sie rechtlich gesehen eine Straftat, wobei die Größe der Trinkwasserverteilungsanlage nicht entscheidend ist. Eine solche Tat kann entweder mit einer Geld- oder sogar mit einer Freiheitsstrafe von bis zu zwei Jahren bestraft werden (gemäß Infektionsschutzgesetz).

Weiterhin müssen Vermieter/innen mit Schadenersatzforderungen und Mietminderungen, schlimmstenfalls aber mit Forderungen nach Schmerzensgeld rechnen, sofern nicht zweifelsfrei nachgewiesen werden kann, dass sie keine Verantwortung für die vorliegende Verunreinigung tragen.

FAQ

Mittlerweile sollte verständlich sein, warum die Legionellen-Untersuchungspflicht so wichtig ist und keinesfalls vernachlässigt werden darf. In diesem Bereich erfahren Sie mehr zum Thema. Hier beantworten wir die am häufigsten gestellten Fragen. Wer zahlt die Legionellenprüfung und was müssen Vermieter/innen im Falle von Legionellen umgehend tun? Auf diese und andere Fragen gehen wir im Folgenden ein.

Kann ich vor der Legionellenprüfung bereits selber testen?

Ja, durch > Legionellen Schnelltests können Sie selber vor Ort bereits einen Test machen und mit entsprechenden Maßnahmen im Voraus beginnen.

Wer zahlt Legionellenprüfung Mieter oder Vermieter?

Die Kosten für Legionellenprüfungen sind vom Vermieter zu tragen. Dieser hat jedoch die Möglichkeit, sie auf die Nebenkosten der Mieter umzulegen. Als Mitglied einer Eigentümergemeinschaft haben Vermieter entsprechend Ihrer Miteigentumsanteile einen Teil der Aufwendungen zu übernehmen.

Ist eine Legionellenprüfung Pflicht?

Ja. Gebäude- und Wohnungseigentümer sind für die ordnungsgemäße Qualität des von ihnen bereitgestellten Trinkwassers verantwortlich und deswegen in der Pflicht, regelmäßig Legionellenprüfungen durchzuführen. Vermietern, die diese Pflichten missachten, drohen hohe Strafen bis hin zu Freiheitsentzug.

Mieter können ihren Vermieter rechtlich zur Veranlassung der Legionellenprüfung zwingen.

Was muss der Vermieter bei Legionellen tun?

Kommt bei den Mietern der Verdacht auf, dass sich Legionellen in ihrer Mietwohnung befinden, muss zuerst der Vermieter informiert werden. Dieser hat eine Untersuchung der Wasserqualität zu veranlassen. Kommt es dabei zum positiven Legionellenbefund, sind weitere Maßnahmen zu ergreifen, die darauf abzielen, die ungebremste Ausbreitung der Legionellen zu verhindern.

Wie wird die Legionellenprüfung auf die Mieter umgelegt?

Die Kosten, die durch eine regelmäßig durchgeführte Trinkwasseranalyse entstehen, dürfen auf die Mieter umgelegt werden. 

Anders sieht es jedoch bei der Sanierung oder einer Beseitigung des Legionellenbefalls aus. Beides gilt als Instandhaltungsmaßnahmen, die nicht umlagefähig sind. Auch die Kosten für eine Zweitprüfung oder die Installation einer Entnahmestelle sind nicht umlagefähig und müssen somit zu 100 Prozent vom Eigentümer getragen werden.