Trinkwasserverordnung Legionellen

Pflichten für Vermieter

Vermieter und Betreiber von Trinkwasser-Installationen sind verpflichtet, regelmäßige Untersuchungen durchzuführen, um die Einhaltung der Grenzwerte sicherzustellen und bei Überschreitung des technischen Maßnahmenwertes entsprechende Maßnahmen durchzuführen oder durchführen zu lassen.

Zu den Anforderungen der Trinkwasserverordnung für Vermieter gehört unter anderem, die Trinkwasser-Installationen in ihren Mietobjekten regelmäßig zu überprüfen und instand zu halten. Dies umfasst die Durchführung von Legionellenuntersuchungen und die Einhaltung der Grenzwerte gemäß der Verordnung. Darüber hinaus sind Vermieter dazu angehalten, ihre Mieter über potenzielle Risiken im Zusammenhang mit der Trinkwasserqualität zu informieren und gegebenenfalls Maßnahmen zur Verbesserung der Wasserqualität zu ergreifen.

Die Legionellenprüfung der Wasserversorgungsanlage ist eine besonders wichtige Maßnahme, um Verunreinigungen im Trinkwasser zu verhindern. Eine Ortsbesichtigung und eine Prüfung der Einhaltung allgemein anerkannter Regeln der Technik sind Teil dieser Untersuchung. Zudem ist die Erstellung einer Gefährdungsanalyse notwendig, und die erforderlichen Maßnahmen müssen durchgeführt werden, um die Gesundheit der Verbraucher gemäß den gängigen technischen Standards zu schützen.

So müssen Großanlagen zur Trinkwassererwärmung alle drei Jahre auf Legionellen geprüft werden, während Kleinanlagen diese Prüfung alle fünf Jahre durchführen können. Die Kosten für einen solchen Legionellentest für Vermieter liegen in der Regel zwischen 100 und 230 Euro und können gegebenenfalls auf die Mieter umgelegt werden, wenn dies zuvor im Mietvertrag vereinbart wurde.

Pflichten für Eigenheimbesitzer

Grundsätzlich sind Ein- und Zweifamilienhäuser von der Untersuchungspflicht befreit, da das Risiko für eine beeinträchtigte Trinkwasserqualität in solchen Gebäuden in der Regel deutlich geringer ist. Dennoch gelten die Regelungen der Trinkwasserverordnung für alle Orte, an denen Wasser genutzt wird. Daher ist es auch für Eigenheimbesitzer entscheidend, in ihrem Haushalt – unabhängig von der Hausgröße – auf die Qualität des Wassers zu achten und diese gegebenenfalls überprüfen zu lassen.

So sollten Entnahmestellen, die selten genutzt werden, regelmäßig für einige Minuten geöffnet werden, um stehendes Wasser abzulassen. Zudem sollten Eigentümer die Trinkwassertemperatur am Speicher (Trinkwassererwärmer) nicht unter 55 Grad Celsius eingestellt werden, um Energie zu sparen, da niedrigere Temperaturen das Wachstum von Bakterien wie Legionellen begünstigen könnten.

Rolle der Wasserversorger

Schlussendlich spielen auch die Wasserversorger eine zentrale Rolle bei der Umsetzung der Trinkwasserverordnung. Sie sind verantwortlich für die Bereitstellung von sauberem Trinkwasser, das den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Dies umfasst die Überwachung der Wasserqualität an verschiedenen Punkten im Versorgungsnetz sowie die Durchführung von regelmäßigen Analysen und Tests.

Wasserversorger müssen sicherstellen, dass das Trinkwasser frei von Verunreinigungen ist und den festgelegten Richtwerten und Grenzwerten entspricht. Im Falle einer Kontamination oder Überschreitung der Grenzwerte sind sie dazu verpflichtet, sofortige Maßnahmen zu ergreifen, um die Trinkwasserqualität wiederherzustellen und die Gesundheit der Verbraucher zu schützen.

Insgesamt tragen Vermieter, Eigenheimbesitzer und Wasserversorger gemeinsam dazu bei, die Trinkwasserversorgung in Deutschland sicherzustellen und die Gesundheit der Bevölkerung zu schützen, indem sie die Bestimmungen der Trinkwasserverordnung einhalten und die Trinkwasserqualität kontinuierlich überwachen und verbessern.

Wer muss eine Legionellenprüfung veranlassen?

Bereits seit dem 1. November 2011 gelten spezielle Untersuchungspflichten gemäß der Trinkwasserverordnung. Diese verpflichten alle Verantwortlichen, wie Unternehmer und sonstige Inhaber dazu, das Trinkwasser regelmäßig unter anderem auf Legionellen untersuchen zu lassen.

Verantwortlich gemäß § 14 Absatz 3 TrinkwV sind alle UsI (Unternehmer und sonstige Inhaber), wie beispielsweise Hauseigentümer, Eigentümergemeinschaften, Vermieter, Hausverwaltungen im Auftrag der Eigentümer und Betreiber von Wasseranlagen wie Bäderbetriebe. Sie sind für die Qualität des abgegebenen Wassers verantwortlich.

Die Verantwortung für das Trinkwasser liegt ab dem Übergabepunkt des Wasserversorgungsunternehmens, normalerweise dem Wasserzähler, beim Eigentümer der Trinkwasser-Installation. Dies bedeutet, dass die Reinheit des Trinkwassers ab diesem Punkt in der Verantwortung des Eigentümers oder Betreibers der hausinternen Anlage liegt.

Wann ist eine Trinkwasseranalyse Pflicht?

Betroffen von der Untersuchungspflicht sind insbesondere Großanlagen zur Trinkwassererwärmung, die einen Wasserspeicher oder -boiler mit mehr als 400 Litern Wasserspeichervermögen oder einen Rohrleitungsinhalt von mehr als 3 Litern zwischen dem Abgang des Trinkwassererwärmers und der entferntesten Entnahmestelle haben. Somit gelten die Pflichten zur Untersuchung auf Legionellen in Trinkwasser für nahezu alle Mehrfamilienhäuser.

Ein- und Zweifamilienhäuser hingegen gelten gemäß der Trinkwasserverordnung nicht als Großanlagen – unabhängig davon, wie groß diese tatsächlich sind. Dennoch müssen alle Verantwortlichen sicherstellen, dass nur Trinkwasser bereitgestellt wird, das den Anforderungen der Trinkwasserverordnung entspricht.

Eine Trinkwasseranalyse ist auch dann Pflicht, wenn es konkrete Anhaltspunkte für eine mögliche Verunreinigung des Trinkwassers gibt. Gemäß der Trinkwasserverordnung sind beispielsweise regelmäßige Untersuchungen auf mikrobiologische Parameter wie Coliforme Bakterien, Escherichia coli und Legionellen erforderlich.

Darüber hinaus können auch lokale Gesundheitsbehörden oder Wasserversorger im Falle von Bedenken bezüglich der Trinkwasserqualität die Durchführung von Analysen anordnen. Auch bei Neuinstallationen oder größeren Umbauten von Trinkwasseranlagen kann eine Trinkwasseranalyse zur Überprüfung der Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften erforderlich sein. Hierfür müssen geeignete Entnahmestellen für Legionellenprüfungen eingerichtet werden.

Wer trägt die Kosten einer Trinkwasseruntersuchung?

Die Kosten einer Trinkwasseruntersuchung werden in der Regel vom Auftraggeber getragen, das bedeutet von der Person oder Institution, die die Untersuchung veranlasst. Eigenheimbesitzer sind ebenfalls für die Kosten der Trinkwasseruntersuchungen in ihren eigenen Immobilien verantwortlich. Die Kosten für eine Legionellenprüfung können je nach Umfang der Untersuchung und dem beauftragten Labor variieren.

Handelt es sich um eine Legionellenprüfung, die vom Vermieter durchgeführt wird, so sind die Kosten für die Untersuchung des Trinkwassers grundsätzlich umlagefähig auf die Mieter. Dies geschieht im Rahmen der Überprüfung der Betriebssicherheit von Heizungs- und Warmwasseranlagen.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die Kosten unter der Rubrik „Sonstige Betriebskosten“ gemäß § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung zu veranschlagen. Allerdings müssen diese Kosten regelmäßig entstehen, um auf die Mieter umgelegt werden zu können. Dies bedeutet, dass auch Untersuchungen, die alle drei Jahre durchgeführt werden müssen, darunter fallen.

Allerdings sind die einmaligen Kosten für Nachuntersuchungen nach einem positiven Legionellenbefund nicht umlagefähig. Ebenso wenig können die Kosten für die Feststellung einer möglichen Bleibelastung oder für die erforderlichen Aufzeichnungen, Mitteilungen und Sanierungsmaßnahmen auf die Mieter umgelegt werden. Dies liegt daran, dass diese Kosten nicht dazu dienen, den ordnungsgemäßen Betrieb aufrechtzuerhalten, sondern um bereits aufgetretene Störungen zu beheben.