Legionellenprüfung Pflicht

Ab wie vielen Wohnungen ist eine Legionellenprüfung Pflicht?

Sobald sich in einem Gebäude drei oder mehr separate Wohnungen befinden, besteht eine Legionellen-Prüfpflicht. Das hängt damit zusammen, dass sich im Warmwasserbereiter häufig mehr als 400 Liter Wasser befinden. Die Wasserleitung enthält dann meist mehr als drei Liter Wasser.

Durchführung einer Legionellenprüfung im Mehrfamilienhaus

Vermieter/in sind dazu verpflichtet, das Trinkwasser im eigenen Mehrfamilienhaus regelmäßig überprüfen zu lassen. Diese Proben dürfen sie in der Regel nicht selbst entnehmen, sondern müssen hingegen einen zertifizierten Probenehmer beauftragen. Die Analyse des Trinkwassers wird dann von akkreditierten Laboren übernommen, welche die Anforderungen der Trinkwasserverordnung erfüllen.

Vermieter/innen haben außerdem sicherzustellen, dass die Prüfer an mindestens drei Stellen Zugriff auf die Anlage haben. Hierbei ist es wichtig, dass die Zapfstellen chemisch oder thermisch desinfiziert werden können, was im Normalfall bei den genannten der Fall ist:

• Eingang Warmwasserspeicher

• Ausgang Warmwasserspeicher

• vom Trinkwasser am weitesten entfernte Entnahmestelle, wie beispielsweise das Waschbecken oder die Dusche

Die Proben werden in dafür vorgesehenen, keimfreien Behältnissen innerhalb von 24 Stunden ins Labor gebracht und dort auf Legionellen untersucht. In der Regel dauert es 10-14 Tage, bis Vermieter eine Auswertung des Tests per Mail oder Post erhalten. Die weiteren Schritte hängen vom vorliegenden Ergebnis ab.

Befinden sich Legionellen im geprüften Trinkwasser, informiert das Labor nicht nur den Vermieter, sondern auch das zuständige Gesundheitsamt über den positiven Befund. Vermieter haben dann die folgenden Aufgaben:

• Informieren aller Mieter im Haus

• Einleiten weiterer Untersuchungen und einer Gefährdungsanalyse. Eine gesonderte Anweisung vom Gesundheitsamt muss dafür nicht vorliegen.

Im Normalfall werden dann in allen Stockwerken Proben entnommen, wobei die genaue Anzahl der Proben von der Größe und Verzweigung der Hausinstallation abhängig ist. Jeweils durchzuführende Maßnahmen richten sich nach der Intensität des Legionellenbefalls, wie hier dargestellt:

• mittlere Legionellen-Kontamination: Beträgt die Kontaminationsrate über 100 KBE pro 100 ml Wasser, muss eine weitergehende Untersuchung innerhalb von vier Wochen eingeleitet werden (Arbeitsblatt W 551, Deutschen Vereins des Gas- und Wasserfaches e. V. (DVGW)). Erfolgen muss außerdem eine Gefahrenanalyse nach § 16 Absatz 7 TrinkwV. Auf diese Weise werden die Mängel identifiziert, die für die vorliegende Verunreinigung verantwortlich sind. Notwendig ist dafür zusätzlich eine Ortsbesichtigung, in deren Rahmen eine komplette Untersuchung der Anlage stattfindet.

• hohe Legionellen-Kontamination: Sofern eine hohe Kontaminationsrate von über 100 KBE pro 100 ml Wasser festgestellt wurde, stehen weitergehende Untersuchungen ebenso wie eine Gefährdungsanalyse an. Je nach vorliegenden Ergebnissen muss eine Sanierung der Anlage oder des Rohrleitungssystems erfolgen.

• extrem hohe Legionellen-Kontamination: Liegt ein Legionellenbefall von über 10.000 KBE je 100 ml Trinkwasser vor, müssen nicht nur weitergehende Untersuchungen und Gefährdungsanalysen veranlasst, sondern auch Maßnahmen zur direkten Gefahrenabwehr durchgeführt werden. Dazu gehören zum Beispiel Nutzungseinschränkungen, wie ein Duschverbot. Zudem muss umgehend eine Desinfizierung der Anlage erfolgen. Aufgrund von bautechnischen Maßnahmen fallen für den Vermieter hierbei hohe Kosten an. Eine Woche nach Abschluss der Desinfektion oder Sanierung ist eine Nachuntersuchung, zum Ausschluss weiterer Legionellen im Trinkwasser, notwendig.

Wie viel kostet eine Legionellenprüfung?

Über die Höhe der Gesamtkosten bei einer Legionellenprüfung entscheidet neben der Anzahl der Wohnungen auch die der Steigleitungen im Haus. Für eine untersuchte Probe im Labor fallen in der Regel etwa 25 bis 60 Euro an. Wie bereits erläutert, müssen jedoch mindestens drei Proben entnommen werden, weshalb der genannte Betrag mit drei zu multiplizieren ist.

Ferner entstehen Anfahrtskosten für den Sachverständigen, die sich regional bedingt stark voneinander unterscheiden können. Hierbei sollten Vermieter mit mindestens 25 Euro rechnen. Gut zu wissen: Vermieter haben die Pflicht, die Kosten für die Legionellenuntersuchung vorzustrecken, selbst dann, wenn sie diese später auf ihre Mieter umlegen möchten.

Wer zahlt die Legionellenprüfung – Mieter oder Vermieter?

Die Kosten für eine Legionellenuntersuchung sind im Normalfall vom Vermieter zu tragen. Dieser hat nur dann das Recht, sie auf die Mieter umzulegen, wenn eine Umlage der Betriebskosten vertraglich vereinbart wurde.

Bisher gibt es noch keine gefestigte Rechtsprechung, mit der sich die Kosten der Legionellenprüfung sicher umlegen lassen.

Allerdings vertritt der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. gemeinsam mit dem Deutschen Mieterbund e. V. und dem Deutschen Verein des Gas- und Wasserfaches e. V. die Auffassung, dass es sich bei den Kosten für die gesetzlich vorgeschriebenen regelmäßigen Untersuchungen in der Hauswasserinstallation sowie deren Analyse um Betriebskosten für die Wassererwärmung (nach § 8, Absatz 2 der Heizkostenverordnung in Verbindung mit § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung) handelt.

Wird ein neuer Mietvertrag abgeschlossen, raten wir dennoch dazu, die Position „Legionellenprüfung“ gesondert darin aufzuführen.

Legionellen-Prophylaxe

Ziel der Trinkwasserverordnung ist es, dass Menschen vor Bakterien und anderen Stoffen im Wasser, wie beispielsweise toxischen Mineralien, geschützt werden. Dazu müssen sowohl Infektions-Kontrollen als auch prophylaktische Maßnahmen erfolgen.

Weitere Paragraphen schließen sich der Legionellenprophylaxe an und beziehen sich beispielsweise auf die Konzentration möglicher Erreger im Wasser oder den Bestand mikrobiologischer Lebewesen darin.

Um der Vermehrung von Legionellen entgegenzuwirken, kann jeder Einzelne etwas tun. Dazu muss man allerdings wissen, unter welchen Bedingungen sich die Stäbchenbakterien am besten vermehren.

Können sich im Durchlauferhitzer Legionellen bilden?

Durchlauferhitzer befinden sich in der Regel nahe an der Verbrauchsstelle. Deswegen besteht in deren Fall keine Beprobungspflicht durch die Trinkwasserverordnung. Eine Ausnahme liegt zum Beispiel dann vor, wenn die stagnierende Wassermenge in den Leitungen 3 Liter übersteigen sollte. Weil dieser Umstand jedoch fast nie vorkommt, sehen viele Betreiber keinen Sinn darin, eine Beprobung zu veranlassen.

Legionellen können sich unter bestimmten Bedingungen jedoch durchaus auch im Durchlauferhitzer entwickeln. Handelt es sich zum Beispiel um einen hydraulisch geregelten Durchlauferhitzer, der mit einer Wasserspararmatur kombiniert wurde, kann das dazu führen, dass der Durchlauferhitzer ständig nur auf Stufe 1 arbeitet (ca. 40 Grad C). Dies aber stellt das optimale Klima zur Bildung von Legionellen dar, sodass sich mit der Zeit ein gefährlicher Biofilm bilden kann.

Wie oft muss man Wasser auf 60 Grad erhitzen?

Damit keine Vermehrung der Legionellen stattfindet, muss die Wassertemperatur immer richtig eingestellt sein. Das bedeutet: Kaltes Wasser muss ausreichend kalt sein und warmes Wasser ausreichend erhitzt werden. Kommt Kaltwasser aus den Wasserwerken mit 10-15 Grad im Gebäude an, darf es dort eine Temperatur von 20 Grad nicht überschreiten – eine Gefahr, die vor allem während der Sommermonate besteht, wenn viele Menschen in den Urlaub fahren und das Wasser für längere Zeit in den Rohren stagniert.

Ein noch höheres Risiko besteht allerdings beim Warmwasser, denn dieses muss mindestens auf 55 Grad C erhitzt werden. Erst ab dieser Temperatur können sich Legionellen nicht mehr vermehren, weshalb es sich dabei um die vorgeschriebene Mindesttemperatur des Wassers für Mehrfamilienhäuser und öffentliche Gebäude handelt.

Von Experten des Umweltbundesamts wird dennoch eine Mindesttemperatur von 60 Grad Celsius empfohlen, da Legionellen so nicht mehr lebensfähig sind und innerhalb weniger Minuten absterben.

Wie oft sollte man die Dusche laufen lassen, um Legionellen vorzubeugen?

Nicht nur die Wassertemperatur, sondern auch langes Stillstehen des Wassers kann zur Entstehung und Vermehrung der gesundheitsschädlichen Bakterien beitragen. Experten raten deswegen dazu, das Wasser alle 72 Stunden einmal vollständig auszutauschen. In einem Ein- oder Zweifamilienhaus sollen Duschen und einfaches Spülen ausreichend sein.

Bereits durch kurzes Duschen von etwa 8 Minuten werden etwa 80 bis 100 Liter Wasser verbraucht, was bei einem Speichervolumen von ungefähr 200 bis 300 Liter Wasser ideal ist, um Stillstand vorzubeugen. Zum Durchspülen von Rohrleitungen der Wasserhähne sollte man das Wasser etwa 10 bis 20 Sekunden laufen lassen.

FAQ

Dass die Ausbreitung von Legionellen im Trinkwasser verhindert werden muss, steht fest. Doch kann man Wasser eigentlich auch selbst auf Legionellen testen? Und welche Entnahmestellen werden bei der Prüfung genutzt? Antworten auf diese Fragen gibt es in unserem FAQ-Bereich.

Für wen gilt die neue Trinkwasser-Verordnung?

Die neue Trinkwasserverordnung gilt für Vermieter und Gewerbebetreiber. Im Sinne der Verordnung ist das Vermieten von Wohnraum eine gewerbliche Tätigkeit.

Kann man Wasser selbst auf Legionellen testen?

In Einfamilienhäusern gilt keine Pflicht für Legionellen-Tests. Dennoch kann man natürlich einen solchen Test durchführen, wenn man Eigentümer eines Hauses ist. Diese Selbsttests dienen jedoch ausschließlich dem Eigengebrauch, sodass durch sie erbrachte Ergebnisse weder vor Gericht noch behördlich verwendbar sind.

Zum Legionellen Schnelltest

Welche Entnahmestellen werden bei einer Legionellenprüfung genutzt?

Gesetzlich vorgeschrieben ist bei der Legionellenprüfung die Entnahme von mindestens drei Entnahmestellen: in der Warmwasserleitung, die sich kurz hinter dem Warmwasserspeicher befindet, in der Rücklaufleitung, sowie an der Zapfstelle der Wohnung, die am weitesten vom Warmwasserspeicher entfernt liegt.