Die Top-Fakten
Bei Legionellen im Trinkwasser ist Duschen und Baden sofort einzustellen. Der Eigentümer sollte schriftlich per Mängelanzeige informiert werden; zusätzlich ist das zuständige Gesundheitsamt einzubeziehen, wenn Ergebnisse verschwiegen werden oder keine Reaktion erfolgt.
Ein zertifizierter Sterilfilter an Entnahmestellen mit Wasservernebelung bietet den wichtigsten sofortigen Schutz bis zur Sanierung.
Ab dem technischen Maßnahmenwert von 100 KBE/100 ml muss der Eigentümer eine Risikoabschätzung (früher: Gefährdungsanalyse) veranlassen und Sanierungsmaßnahmen einleiten.
Bei Legionellen in der Mietwohnung kommen je nach Belastung und Nutzungseinschränkung Mietminderungen in Betracht; bei Duschverbot kann die Minderung erheblich ausfallen.
Legionellen was tun als Mieter wird im Artikel vollständig beantwortet: Sofortmaßnahmen, Rechte, Mietminderung, Behördenweg und Schutz besonders gefährdeter Personen.
Legionellen – was für Mieter in den ersten 24 Stunden zu tun ist
Für Haushalte mit Kindern unter 1 Jahr, Personen über 60 oder Immungeschwächten ist sofortiges Handeln entscheidend – für alle anderen gilt: noch am selben Tag aktiv werden. Die Gefahr entsteht vor allem durch das Einatmen feinster Wassertröpfchen beim Duschen, nicht in erster Linie durch das bloße Trinken. Legionellen im Trinkwasser können die schwere Legionärskrankheit oder das mildere Pontiac-Fieber auslösen.
Duschen und Baden sofort einstellen. Auch beim Einlassen einer Badewanne können Aerosole entstehen. Bestellen Sie sich ein Legionellenfilter für optimalen Schutz
Wasser möglichst ohne Sprühnebel nutzen. Strahlregler können abgeschraubt werden; Wasser sollte nur sanft laufen.
Eine Mängelanzeige verfassen. Sie sollte Datum, festgestellten Mangel, bekannten Messwert und eine Frist von 7 bis 14 Tagen enthalten. Zustellung am besten per Einschreiben oder mit Empfangsbestätigung.
Unterlagen sichern. Aushänge, Schreiben der Hausverwaltung, Laborberichte und eigener Schriftverkehr sollten vollständig dokumentiert werden.
Bei Beschwerden ärztliche Abklärung veranlassen. Typisch für eine Legionelleninfektion sind Fieber über 39 °C, trockener Husten und Atemnot, oft 2 bis 10 Tage nach dem Kontakt mit belastetem Aerosol.
Warum heißes Wasser durchlaufen lassen nicht ausreicht
Legionellen sterben erst ab etwa 60 °C nach mehreren Minuten ab. An der Entnahmestelle wird diese Temperatur in vielen Anlagen jedoch nicht sicher erreicht. In Warmwasserleitungen bilden sich Biofilme, in denen sich die Bakterien festsetzen und später erneut in den Wasserstrom gelangen. Solange die Ursache nicht beseitigt ist, etwa eine zu niedrige Speichertemperatur, mangelnde Zirkulation oder lange Stagnationsstrecken, bleibt einfaches Spülen nur eine Scheinsicherheit. Deshalb ersetzt heißes Wasser keine technische Schutzmaßnahme und auch keine fachgerechte Sanierung.
Sofortschutz durch Sterilfilter: Als praktische Übergangslösung bis zur Sanierung kommen Sterilfilter an Entnahmestellen mit Wasservernebelung in Betracht. Membranfilter mit einer Porengröße von 0,085 bis 0,2 Mikrometer halten Legionellen mechanisch zurück; die konkrete Porengröße hängt vom jeweiligen Modell ab. Im Sortiment von Sanquell finden sich zertifizierte Lösungen für die Dusche und weitere Entnahmestellen.
Mehr zur Technik und Anwendung erklärt der Ratgeber zu Legionellen-Filtern für die Dusche. Je nach Modell reichen die Standzeiten über mehrere Wochen bis einige Monate und überbrücken damit die Zeit bis zur Instandsetzung zuverlässig.
Kosten zurückfordern nach § 536a BGB
Die Pflicht zur Mangelbeseitigung liegt beim Eigentümer. Wird ein notwendiger Sofortschutz nicht rechtzeitig bereitgestellt, kann ein selbst beschaffter Filter im Einzelfall als Aufwendungsersatz nach § 536a BGB erstattungsfähig sein. Entscheidend ist, dass die Erforderlichkeit gut belegt wird und die Anschaffung nicht unnötig teuer oder technisch ungeeignet war.
Rechnung und Produktdatenblatt aufbewahren. Daraus sollten Filtertyp und Kaufdatum hervorgehen.
Die Anschaffung in der Mängelanzeige ankündigen oder nachmelden. So lässt sich später besser begründen, warum sofort gehandelt werden musste.
Nur geeignete Produkte verwenden. Häufige Streitpunkte sind fehlende Zertifizierung, falscher Einsatzort oder verspäteter Filterwechsel.
Erstattung zunächst außergerichtlich verlangen. Reagiert die Gegenseite nicht, kann ein Mietverein oder Fachanwalt die Durchsetzung prüfen.
Fristen im Blick behalten. Bei Ersatzansprüchen und Rückforderungen sollte nicht über Monate untätig geblieben werden; Unterlagen sollten deshalb sofort vollständig gesammelt werden.
KBE-Grenzwerte verstehen: Wann wird es kritisch?
Die Trinkwasserverordnung nennt für Legionellen einen technischen Maßnahmenwert von 100 KBE/100 ml (KBE = koloniebildende Einheiten). Ab diesem Wert entstehen konkrete Prüf-, Melde- und Handlungspflichten. Werte unterhalb dieser Schwelle sind rechtlich nicht automatisch ein Mangel mit denselben Folgen, sie sind aber auch kein Anlass zur Sorglosigkeit. Das RKI empfiehlt grundsätzlich, möglichst niedrige Belastungen anzustreben. Ausführliche Informationen finden sich im Ratgeber zu den Grenzwerten der Trinkwasserverordnung.
| Belastung (KBE/100 ml) | Einstufung | Pflicht des Eigentümers | Mietminderung (Richtwert) |
|---|---|---|---|
| < 100 | unter Maßnahmenwert | Regelbetrieb und turnusmäßige Prüfung | 0 % bis einzelfallabhängig |
| 100–999 | mittlere Kontamination | Risikoabschätzung, Meldung und Sanierungsplanung, Bereitstellung von Legionellenfiltern empfohlen | 10–15 % |
| 1.000–9.999 | hohe Kontamination | zügige Sanierung und Schutzmaßnahmen für Bewohner, Bereitstellung von Legionellenfiltern | 20–25 % |
| > 10.000 | extreme Kontamination | Duschverbot und weitgehende Nutzungseinschränkungen beim Warmwasser bzw. Bereitstellung von Legionellenfiltern | bis 100 % |
Mietminderung bei Legionellen rechtssicher einordnen
Eine Mietminderung setzt voraus, dass ein erheblicher Mangel vorliegt und dieser dokumentiert werden kann. Im Regelfall sollte die Mängelanzeige so konkret wie möglich sein: Datum des Befunds, gemessener KBE-Wert, betroffene Nutzung und gesetzte Frist. Die Minderung wird auf Basis der Bruttowarmmiete berechnet. Rechtlich entscheidend ist grundsätzlich der Zeitpunkt, ab dem der Mangel objektiv vorlag; bei Legionellen ist das meist der Zeitpunkt der Probennahme beziehungsweise des gesicherten Befunds. Wird der Befund verschwiegen, kann das für rückwirkende Ansprüche zusätzlich bedeutsam sein.
Praktisch wird häufig empfohlen, die Miete nicht vorschnell eigenmächtig stark zu kürzen, sondern die Minderung anzukündigen oder zunächst unter Vorbehalt zu zahlen. Dadurch sinkt das Risiko eines Streits über Zahlungsrückstände. Gerade bei mittleren oder hohen Belastungen lohnt sich eine kurze anwaltliche oder mietrechtliche Prüfung, weil Gerichte die Höhe der Minderung im Einzelfall unterschiedlich bewerten.
Gerichtsurteile zur Mietminderung
Das AG Dresden sprach bei deutlich überhöhter Legionellenkonzentration 25 % Minderung zu (Az. 148 C 5353/13). Das LG Berlin sprach bei hoher Kontamination von 3.700 KBE/100 ml 10 % Minderung zu (Az. 67 S 17/21, 17.06.2021). Das zeigt, dass die Rechtsprechung trotz hoher Belastungswerte nicht einheitlich ist. Bei vollständigem Duschverbot bestätigten mehrere Instanzen Minderungen von 50 % und mehr. Bei einer tatsächlichen Erkrankung kommen zusätzlich Schadensersatz- und Schmerzensgeldansprüche in Betracht.
Pflichten des Eigentümers und Eskalation bei Untätigkeit
Die Trinkwasserverordnung verpflichtet Betreiber zentraler Warmwasserversorgungsanlagen unter bestimmten Voraussetzungen zur regelmäßigen Legionellenprüfung. Typischerweise betrifft das größere Anlagen mit mehr als 400 Litern Speicherinhalt oder mehr als 3 Litern Leitungsinhalt zwischen Abgang des Trinkwassererwärmers und Entnahmestelle. Wird der Maßnahmenwert überschritten, muss der Eigentümer unter anderem eine Risikoabschätzung (früher: Gefährdungsanalyse) veranlassen und die weiteren Sanierungsschritte organisieren. Die Kosten der eigentlichen Sanierung sind nicht als laufende Betriebskosten auf Mieter umlagefähig; umlagefähig ist nur die turnusmäßige Prüfung.
Kommt keine Reaktion, sollte nicht bei einer einzigen Nachricht stehengeblieben werden. Damit der weitere Weg klar dokumentiert ist, empfiehlt sich eine gestufte Eskalation.
Zweite Frist setzen. Diese sollte ein konkretes Kalenderdatum enthalten und auf die bereits erfolgte erste Mängelanzeige Bezug nehmen.
Gesundheitsamt informieren. Das Amt kann Auskünfte verlangen, Maßnahmen anordnen und die Einhaltung der Trinkwasserverordnung überwachen.
Mietverein oder Fachanwalt einschalten. Dort kann geprüft werden, ob zusätzlich ein Zurückbehaltungsrecht, Vorschussansprüche oder weitergehende Ersatzansprüche in Betracht kommen.
Schwere Fälle rechtlich bewerten lassen. Bei erheblicher Gesundheitsgefährdung kann im Ausnahmefall sogar eine fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 1 BGB im Raum stehen.
Werden Melde-, Untersuchungs- oder Handlungspflichten missachtet, kommen außerdem ordnungsrechtliche Folgen in Betracht. Nach der Trinkwasserverordnung können Verstöße mit empfindlichen Bußgeldern geahndet werden; je nach Verstoß sind bis zu 25.000 Euro möglich.
Gesundheitsamt einschalten und eigenen Test beauftragen
Das Gesundheitsamt ist die richtige Anlaufstelle, wenn Untersuchungsergebnisse zurückgehalten werden, die vorgeschriebene Prüfung ausbleibt oder trotz bekanntem Befund keine Schutzmaßnahmen erfolgen. Wichtig ist: Nicht nur der Eigentümer, auch das untersuchende Labor hat nach § 53 TrinkwV 2023 Meldepflichten. Deshalb kann beim Gesundheitsamt gezielt nachgefragt werden, ob dort bereits eine Meldung eingegangen ist und welches Aktenzeichen oder welcher Ansprechpartner zuständig ist. Für die Kontaktaufnahme helfen die Website der Stadt oder des Landkreises, das allgemeine Behördenportal und die zentrale Telefonnummer der Kommune. Sinnvoll sind eine kurze schriftliche Schilderung, der Messwert, die Adresse des Hauses und Kopien der vorhandenen Unterlagen.
Ein eigener Legionellentest kann ergänzend sinnvoll sein, wenn Zweifel an der Informationslage bestehen. Bei akkreditierten Laboren liegen Probennahme und Analyse oft im Bereich von etwa 40 bis 80 Euro, wobei regionale Abweichungen möglich sind. Wichtig ist ein nach DIN EN ISO 17025 akkreditiertes Labor mit qualifiziertem Probenehmer. Ein solches Ergebnis ersetzt keine behördliche Bewertung, kann aber als belastbarer Anfangsverdacht dienen und den Druck auf Eigentümer oder Behörde erhöhen.
Energiesparen und Legionellenrisiko: ein unterschätztes Spannungsfeld
Seit der Energiekrise senken einzelne Eigentümer die Warmwassertemperatur zu stark ab. Das erhöht das Risiko deutlich, denn Legionellen vermehren sich besonders gut zwischen 25 °C und 45 °C, mit einem Wachstumsmaximum um etwa 37 °C. Technisch gefordert sind in der Regel mindestens 60 °C am Austritt des Warmwasserbereiters und 55 °C am Wiedereintritt der Zirkulation (DVGW-Arbeitsblatt W 551). Wird wiederholt nur lauwarmes Wasser festgestellt, sollte dieser Punkt schriftlich gerügt und sauber dokumentiert werden. Temperaturmessungen an mehreren Tagen können später bei der Mängelanzeige, gegenüber dem Gesundheitsamt oder in einem mietrechtlichen Verfahren hilfreich sein.
Säuglinge, Senioren und Immungeschwächte: Was zusätzlich zu tun ist
Bestimmte Personengruppen benötigen bei einem Legionellenbefund einen strengeren Schutz als gesunde Erwachsene ohne Vorerkrankungen. Dazu zählen insbesondere Säuglinge, Menschen höheren Alters und Personen mit geschwächtem Immunsystem, etwa nach einer Chemotherapie oder bei chronischen schweren Erkrankungen. In solchen Haushalten sollte besonders konsequent darauf geachtet werden, jede vermeidbare Aerosolbildung zu unterbinden und Übergangslösungen sauber zu dokumentieren.
Für Säuglingsnahrung sollte bei bekanntem Befall kein Leitungswasser verwendet werden. Geeignet ist stilles Mineralwasser mit entsprechendem Hinweis für die Zubereitung von Säuglingsnahrung. Auch Geräte, die Wasser zerstäuben oder vernebeln, etwa Luftbefeuchter mit Leitungswasser, sind in dieser Phase problematisch. Wenn externe Duschmöglichkeiten genutzt werden, sind öffentliche Bäder oder Fitnessstudios meist die praktikabelste Übergangslösung; Eintrittskostenbelege sollten für eine mögliche Rückforderung aufbewahrt werden.
Häufige Fragen zu Legionellen in der Mietwohnung
Kann die Miete rückwirkend gemindert werden, wenn der Befall erst später bekannt wird?
Ja. Maßgeblich ist grundsätzlich der Zeitpunkt, zu dem der Mangel objektiv vorlag, bei Legionellen also in der Regel der Zeitpunkt der Probennahme oder des gesicherten Befunds. Wird das Ergebnis verschwiegen, stärkt das die Position für eine rückwirkende Geltendmachung zusätzlich.
Besteht ein Anspruch auf Einsicht in Prüfprotokolle und Risikoabschätzung?
Ja. Mieter können Einsicht in die Prüfergebnisse und in die Risikoabschätzung (früher: Gefährdungsanalyse) verlangen. Auch eine Hausverwaltung darf diese Informationen nicht grundlos zurückhalten.
Wo kann bei Duschverbot geduscht werden, und wer trägt die Kosten?
Praktikabel sind vor allem öffentliche Bäder oder Fitnessstudios. Die dadurch entstehenden erforderlichen Mehrkosten können dem Eigentümer zuzuordnen sein; Belege sollten deshalb vollständig aufgehoben werden. Duschköpfe mit Legionellenfilter sind eine sichere Lösung, wenn Sie weiterhin zuhause duschen wollen.
Muss eine Sanierung in der Wohnung geduldet werden?
Ja. Bei notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen besteht grundsätzlich eine Duldungspflicht nach § 555a BGB. Die Arbeiten müssen rechtzeitig angekündigt werden, und für die Dauer erheblicher Beeinträchtigungen kann eine Mietminderung in Betracht kommen.