Die Eckpunkte
Bei einer zentralen Warmwasseranlage und drei oder mehr Wohneinheiten muss alle drei Jahre auf Legionellen geprüft werden.
Der technische Maßnahmenwert liegt bei 100 KBE pro 100 Milliliter Wasser.
Prüfkosten von rund 150 bis 250 Euro sind über die Betriebskosten umlagefähig, Sanierungskosten nicht.
Thermische Desinfektion allein schützt nicht dauerhaft. Endständige Legionellenfilter bieten Sofortschutz an Dusche und Wasserhahn.
Bei versäumter Prüfung drohen Bußgelder, Mietminderung und Haftung bei Erkrankung der Bewohner.
Wann Vermieter zur Legionellenprüfung verpflichtet sind
Die Prüfpflicht nach der Trinkwasserverordnung greift nur, wenn bestimmte technische Voraussetzungen zusammenkommen. Sind alle vier Kriterien erfüllt, muss die Warmwasseranlage alle drei Jahre auf Legionellen untersucht werden. Wer sich fragt, ob und wann eine Legionellenprüfung als Vermieter ansteht, sollte die folgenden Kriterien prüfen.
Erforderlich ist zunächst eine zentrale Trinkwassererwärmung. Hinzu kommen muss, dass drei oder mehr Nutzungseinheiten mit Duschmöglichkeiten vorhanden sind, von denen mindestens eine vermietet ist. Zusätzlich muss entweder der Warmwasserspeicher mehr als 400 Liter fassen oder die Rohrleitung zwischen Trinkwassererwärmer und der entferntesten Zapfstelle mehr als drei Liter enthalten.
Diese Kriterien für untersuchungspflichtige Trinkwasserinstallationen ergeben sich unmittelbar aus der Trinkwasserverordnung. Punkt drei und vier gelten dabei alternativ. Es genügt, wenn eine der beiden Volumengrenzen überschritten wird. Der Inhalt von Zirkulationsleitungen bleibt unberücksichtigt.
Ausnahmen: Diese Gebäude sind nicht prüfpflichtig
Ein- und Zweifamilienhäuser fallen grundsätzlich nicht unter die Prüfpflicht. Ausgenommen sind auch Gebäude mit dezentraler Warmwasserbereitung, etwa wenn jede Wohnung über einen eigenen Durchlauferhitzer versorgt wird, sowie Anlagen ohne Großspeicher, die weder mehr als 400 Liter noch mehr als drei Liter in den Rohrleitungen erreichen. Ferienwohnungen können als öffentliche Anlagen eingestuft werden und unterliegen dann einer häufigeren, unter Umständen jährlichen Prüfpflicht.
Was die Trinkwasserverordnung 2023 für Vermieter ändert
Die novellierte Trinkwasserverordnung von 2023 hat die Anforderungen an Betreiber deutlich verschärft und die Rolle des Gesundheitsamts gestärkt. Die frühere Gefährdungsanalyse wird nun als Risikoabschätzung nach § 51 Trinkwasserverordnung geführt. Welche Vorgaben die Trinkwasserverordnung im Hinblick auf Legionellen macht, ist für jeden Betreiber einer prüfpflichtigen Anlage zentral.
Die Untersuchungsergebnisse und ergriffenen Maßnahmen sind lückenlos festzuhalten und aufzubewahren. Überschreitet eine Anlage den technischen Maßnahmenwert, greift eine unverzügliche Meldepflicht gegenüber dem Gesundheitsamt. Das Gesundheitsamt kann außerdem eigenständig Anordnungen treffen, wenn es Hinweise auf eine Gefährdung der Trinkwasserhygiene sieht.
Warum Legionellen für Bewohner gefährlich sind
Legionellen werden nicht über das Trinken gefährlich, sondern über das Einatmen. Beim Duschen zerstäubt das Wasser zu feinen Aerosolen, die tief in die Lunge gelangen. Genau dort können die Bakterien eine Infektion auslösen.
Die schwere Form ist die Legionärskrankheit, eine ausgeprägte Lungenentzündung, die ohne rechtzeitige Behandlung tödlich enden kann. Daneben gibt es das mildere Pontiac-Fieber, das grippeähnlich verläuft und meist folgenlos abklingt. Wer einen Legionellenbefall für ein rein theoretisches Risiko hält, unterschätzt die Lage: Statistiken zu beprobten Wohngebäuden zeigen, dass ein erheblicher Teil der Anlagen den technischen Maßnahmenwert überschreitet.
Besonderes Risiko für Ältere, Immungeschwächte und Kinder
Nicht jeder Mensch reagiert gleich empfindlich. Ältere Menschen, Personen mit geschwächtem Immunsystem und kleine Kinder erkranken deutlich häufiger und schwerer. Für Vermieter mit entsprechenden Bewohnern bedeutet das eine höhere Verantwortung. Wo besonders gefährdete Personen wohnen, sollte der Schutz vorausschauend geregelt werden.
Ablauf und Zeitplan der Legionellenprüfung
Verantwortlich für die Beauftragung ist der Vermieter. Die Probenentnahme dürfen aber nur akkreditierte Stellen nach den einschlägigen DIN-Vorgaben durchführen, insbesondere der DIN EN ISO 19458. Den ersten Schritt bildet die Auswahl eines geeigneten Labors oder Dienstleisters, der den Umfang der Beprobung festlegt. Wer wissen möchte, wer eine Legionellenprüfung durchführen darf, findet dazu klare Vorgaben.
An definierten Zapfstellen werden Wasserproben gezogen, und zwar am Austritt des Warmwasserspeichers, am Wiedereintritt der Zirkulation und an repräsentativen Entnahmestellen in den Wohnungen. Wichtig ist, dass alle Wasserproben vom selben Tag stammen. Im Fachlabor werden die Proben bebrütet, weshalb das Ergebnis nicht sofort vorliegt. Kalkulieren Sie etwa zwei Wochen von der Probenentnahme bis zum belastbaren Befund.
Zutritt zur Wohnung: Pflichten der Bewohner bei der Probenentnahme
Bewohner müssen dem Probenehmer Zutritt gewähren, denn die Beprobung dient der Trinkwasserhygiene. Der Vermieter muss den Termin rechtzeitig ankündigen, üblich sind mehrere Tage Vorlauf. Wer grundlos den Zutritt verweigert, kann zur Duldung verpflichtet werden. Im Extremfall verzögert seine Abwesenheit die gesamte Prüfung, weil sämtliche Wasserproben am selben Tag genommen werden müssen.
Kosten der Legionellenprüfung und Umlagefähigkeit
Die Gesamtkosten hängen von der Zahl der Zapfstellen und dem Umfang der Warmwasseranlage ab. Die reine Prüfung eines typischen Mehrfamilienhauses bewegt sich meist im überschaubaren dreistelligen Bereich. Teuer wird es erst, wenn nach einem Befund eine Risikoabschätzung oder Sanierung nötig wird. Für Vermieter ist es wichtig, die Posten getrennt zu betrachten.
| Leistung | Realistische Preisspanne |
|---|---|
| Probenentnahme (pro Zapfstelle) | ca. 20 bis 40 Euro |
| Laboranalyse (pro Probe) | ca. 30 bis 50 Euro |
| Prüfung gesamt (kleines Mehrfamilienhaus) | ca. 150 bis 250 Euro |
| Risikoabschätzung bei Befund | ca. 300 bis 800 Euro |
| Sanierung (je nach Umfang) | ab ca. 1.000 Euro aufwärts |
Welche Kosten auf die Bewohner umlagefähig sind
Die wiederkehrende Legionellenprüfung zählt zu den auf die Mieter umlegbaren Betriebskosten, sofern die Prüfung ordnungsgemäß und fristgerecht erfolgt. Kosten für Risikoabschätzung, Sanierung und Instandhaltung trägt dagegen der Vermieter allein. Bei rund 200 Euro Prüfkosten und sechs Nutzungseinheiten entfallen so nur etwa 33 Euro auf jede Einheit. Wer die Pflichtprüfung versäumt und dann einen Befall behandeln muss, verliert das Umlagerecht.
Vorgehen bei Überschreitung des technischen Maßnahmenwerts von 100 KBE/100 ml
Der technische Maßnahmenwert liegt bei 100 KBE pro 100 Milliliter Wasser. Wird er überschritten, besteht Handlungsbedarf in klarer Reihenfolge. Ab dem positiven Befund tragen Sie als Vermieter die Verantwortung dafür, dass die Belastung dokumentiert, gemeldet und wirksam abgestellt wird. Was bei einem Legionellenbefall wirklich zählt, zeigen die folgenden Schritte.
Umgehende Meldung an das zuständige Gesundheitsamt, sobald das Laborergebnis vorliegt. In der Regel erfüllt auch das Fachlabor selbst diese Meldepflicht.
Beauftragung einer Risikoabschätzung durch einen zertifizierten Sachverständigen, um Ursache und Ausmaß der Belastung zu bestimmen.
Information der Bewohner über den Befund und mögliche Schutzmaßnahmen, insbesondere für Risikogruppen.
Einleitung von Sofortmaßnahmen, etwa einer thermischen Spülung und dem Schutz an den Entnahmestellen.
Nachbeprobung nach den ergriffenen Maßnahmen, um den Erfolg zu belegen.
Bei sehr hohen Belastungen kann das Gesundheitsamt ein Duschverbot oder die Stilllegung einzelner Zapfstellen anordnen.
Sanierung und dauerhafter Schutz vor Legionellen
Die bekannteste Sanierungsmethode ist die thermische Desinfektion. Das Warmwassersystem wird kurzzeitig auf mindestens 70 Grad erhitzt und alle Zapfstellen werden durchgespült. Ergänzend gilt die 60-Grad-Regel, wonach das Wasser am Speicheraustritt dauerhaft mindestens 60 °C und an keiner Zirkulationsstelle unter 55 Grad haben soll.
So wichtig diese Maßnahmen sind, sie lösen das Problem nicht zuverlässig auf Dauer. Legionellen verkeimen Leitungen nach einer thermischen Desinfektion oft innerhalb weniger Wochen erneut, besonders in verkalkten oder wenig genutzten Strängen. Warum Hitze allein nicht dauerhaft schützt, zeigt sich auch daran, dass zwischen positivem Befund und abgeschlossener Instandsetzung häufig Wochen vergehen, in denen die Bewohner weiter dem belasteten Wasser ausgesetzt sind. Genau diese Lücke muss überbrückt werden.
Endständige Legionellenfilter als Sofortschutz an Dusche und Wasserhahn
Endständige Legionellenfilter werden direkt an der Zapfstelle montiert, also an Dusche, Wasserhahn oder Badewanne. Sie filtern die Bakterien unmittelbar vor dem Austritt heraus und schützen so sofort, unabhängig vom Zustand der dahinterliegenden Rohrleitungen. Das macht sie zum idealen Schutz für den Zeitraum bis zur abgeschlossenen Sanierung und dauerhaft für Wohnungen mit besonders gefährdeten Bewohnern.
Technisch kommen zwei Filtertypen zum Einsatz. Der Aktivkohlefilter bindet neben Schadstoffen auch Gerüche und Geschmack. Für den Legionellenschutz entscheidend ist der Sterilfilter, auch Membranfilter genannt. Seine feine Membran hält Bakterien mechanisch zuverlässig zurück. Anbieter wie Sanquell (sanquell.de) führen genau solche endständigen Filter und liefern dazu Beratung, technische Datenblätter und Unterlagen für das Gesundheitsamt.
Haftung, Bußgelder und Mietminderung bei versäumter Prüfung
Wer die vorgeschriebene Legionellenprüfung nicht durchführen lässt oder die Melde-, Informations- und Dokumentationspflichten der Trinkwasserverordnung missachtet, riskiert Bußgelder von bis zu 25.000 Euro. In gravierenden Fällen kommt sogar strafrechtliche Verfolgung in Betracht.
Hinzu kommt das mietrechtliche Risiko. Belastetes Trinkwasser gilt als Mangel der Mietsache und berechtigt zur Mietminderung. Erkrankt eine bewohnende Person nachweislich an einer Legionellose, weil der Vermieter seine Prüf- und Sicherungspflichten verletzt hat, drohen erhebliche Schadensersatz- und Schmerzensgeldansprüche. Die Rechtsprechung sieht die Untersuchung des Trinkwassers als vertragliche Nebenpflicht des Vermieters zur Erhaltung eines verkehrssicheren Zustands.
Vermieter- und Mieterpflichten im direkten Vergleich
Die Zuständigkeiten rund um die Legionellenprüfung als Vermieter lassen sich klar aufteilen. Die Verantwortung für Beauftragung, Meldung ans Gesundheitsamt sowie eine eventuell notwendige Sanierung liegt beim Eigentümer. Die Mietpartei muss vor allem den Zutritt zur Probenentnahme ermöglichen und sich an den umlagefähigen Prüfkosten anteilig beteiligen.
Aufgabe | Vermieter | Mieter |
|---|---|---|
Prüfung beauftragen | Ja | Nein |
Zutritt zur Probenentnahme gewähren | Nein | Ja |
Sanierung veranlassen und bezahlen | Ja | Nein |
Meldung ans Gesundheitsamt | Ja | Nein |
Prüfkosten tragen (Details siehe oben) | umlegbar | zahlt anteilig |
Checkliste zur Vorbereitung der Legionellenprüfung
Mit etwas Vorbereitung läuft die Prüfung reibungslos ab und Terminverschiebungen bleiben aus. Wer die Legionellenprüfung als Vermieter frühzeitig plant, stellt sicher, dass alle Zapfstellen am selben Tag zugänglich sind und das Ergebnis rechtzeitig innerhalb des Dreijahresintervalls vorliegt.
Akkreditiertes Fachlabor oder zertifizierten Probenehmer auswählen.
Zu beprobende Zapfstellen mit dem Dienstleister festlegen.
Bewohner rechtzeitig und schriftlich über den Termin informieren.
Zugänge zu Warmwasserspeicher und Wohnungen für denselben Tag koordinieren.
Ergebnisse, Meldungen und Maßnahmen dokumentieren und aufbewahren.
Häufige Fragen zur Legionellenprüfung
Wie oft muss bei positivem Befund nachgeprüft werden und wer zahlt?
Nach den ergriffenen Maßnahmen folgt zunächst eine Nachbeprobung, oft schließen sich weitere Kontrollen an, bis die Werte stabil unter dem technischen Maßnahmenwert liegen. Die durch den Befall ausgelösten Zusatzkosten trägt der Vermieter.
Wie lange ist ein Prüfergebnis gültig?
Bei unauffälligem Befund gilt das Ergebnis bis zur nächsten regulären Prüfung, also drei Jahre. Danach ist eine erneute Untersuchung Pflicht.
Was gilt bei Leerstand oder Ferienwohnungen?
Zur häufigeren Prüfpflicht von Ferienwohnungen siehe den ersten Abschnitt. Bei Leerstand mit Stagnation im Leitungsnetz steigt das Legionellenrisiko, weshalb regelmäßiges Spülen und eine Prüfung vor Wiedervermietung sinnvoll sind.
